“共有产权”政策瞄准的是“夹心层”

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《北京市共有产权住房管理暂行办法》(以下简称办法)日前向社会征求意见,这是北京完善住房保障制度、住房供应体系,构建楼市长效机制的积极探索。类似北京这样的超大城市,常住居民、大学毕业生等对于拥有产权住房的诉求非常强烈。1998年房改以来,北京在产权型保障房制度上的探索非常积极,供应品种也是最多的,比如限价房、经适房、安置房和自住性商品房(简称自住房)等。但是,这些产权型保障房配售对象非常严格,多数囿于京籍人士,而非户籍人士被排斥在轮候库外面。比如,上世纪90年代推出、历经时间最长的经适房、限价房,完全在京籍范围内分配;2011年推出的自住房,优先解决京籍和保障房轮候库无房人群,名下无房或仅有一套房的北京户籍居民也可购买。此次北京发布的办法中明确提出,符合限购条件但有房的常住居民、无房但有房屋交易记录的常住居民都没有配售资格。而且,一个家庭只能购买一套共有产权住房。而此次办法中明确规定,非户籍常住人士配售比例不得低于30%。

另外,过去的保障房类别,特别是如经适房、限价房,由于超额溢价收益明显、分配机制上存在缺陷,“寻租保障房”成为普遍现象,很多地方都爆出“住保障房、开宝马车”的现象。此次北京办法中,不仅通过限制有房人群、假离婚(有房屋转让记录)获得住房,而且规定在购房人网上申请和审核的基础上,由市住建委监督开发商摇号配售。此外,此次北京办法中还提出,购房人和政府产权共有的比例灵活、一盘一议,5年后上市时,政府代持机构优先回购等。这些做法,均意在最大程度地减少保障房“寻租”,解决户籍和新市民无房户的住房需求。

在当前从上到下全面发力“租售并举”、培育租赁市场、构建“先租后买”的住房供应新制度的框架下,北京高调发布共有产权住房管理办法,事实上也是顺应住房需求的变化,构建新的住房供应制度。目前来看,包括外来人口、新就业大学生在内的新市民,是住房需求的主力军,但由于房价支付能力不足,需要构建“先租后买”、“租售并举”、“先小后大”的供应体系,首先培育租赁市场,体面地解决他们的住房需求,其次通过持续积蓄,让他们逐渐具备购房能力。

目前,每年25万左右的在京高校毕业生留京比例在50%左右。而且,北京也是国内人口、各类人才吸附能力最强的城市,周围省份40%左右的外出人口进入北京,楼市供求关系之紧张可以想象,而且长期无法缓解,超高房价在北京出现也不奇怪。因此,北京最受伤的莫过于包括广大“北漂”、京籍无房户等在内的中等收入“夹心层”。这部分人长期在北京生活和工作,对于拥有产权住房,成为“有产者”,分享城市发展和升级红利,分享城市化红利有着强烈的诉求。

未来5年,北京新增150万套住房中,租赁住房将占30%,而且新增供地配建租赁住房已经常态化,租赁市场在快速发展和成熟。同时,长期在京工作创业的人口,他们迫切希望拥有产权住房,但支付能力不足。顺应这种需求,此次北京的办法中,除了基于产权共有降低入市门槛,未对出租有任何限制(租金按份额分配)。而且,5年后上市交易时,购房者可随行就市地出售自有产权部分,或购买政府让渡与购房者免费使用的产权部分,实现全部产权拥有。

因此,从本质上讲,购房者拥有的产权部分,在权益上与商品住房无任何差异。唯一的区别就是,购房者以自己的支付能力,选择购买的产权部分,以自己的支付能力拥有产权型住房。也就是说,购房者和政府的产权份额,既可以是6:4,也可以是5:5。这样,即便是高房价,但在政府大幅度折让地价,以项目开发建设成本和适当利润为基础来定房价,户型限制(90平方米以下户型至少要占到70%)及产权共有等多方支持下,“夹心层”实现拥有产权住房的诉求是可以实现的。

事实上,不管购房者和政府的产权份额按6:4还是5:5配置,都是购房者根据自己支付能力选择的结果,实际就是“先买小房子,再买大房子”,这不仅是理性的购房行为,也顺应需求并丰富多层次住房供应体系,更是长效机制。而且共有产权与培育租赁市场、“购租并举”本质上是相通的,即根据居民支付能力,通过“先租后买”、“先小后大”、“先上车后改善”,构建住房梯次和理性消费层次。目前,成都、重庆等推出了承租人后期可购买租赁住房,而且前期租金可抵月供的“由租到买”的新政策,事实上是将“先租后买”、“租售并举”有效地结合了起来。

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